Alcanzar la terminación práctica y liquidar la cuenta final

Recorra el edificio y registre las partidas pendientes sala por sala con una foto, un responsable y una fecha. Clasifíquelas entre lo que realmente impide la practical completion y lo que se puede terminar durante el rectification period, y ciérrelas a medida que se hacen.

Por que: La practical completion no es perfección ni una lista de deseos, pero la discusión sobre qué partida es cuál se acorta muchísimo cuando las partidas existen como una lista fotografiada con responsables. Un certificado emitido sobre un conjunto de defectos sin documentar es el que el promotor impugna.

Reúna primero el paquete de cierre, los planos as built, los manuales de operación y mantenimiento, las garantías, los certificados de ensayo y puesta en marcha y la información de activos, y emita la practical completion contra un paquete que existe y no contra una promesa de enviarlo.

Por que: El certificado cambia varias cosas a la vez: empieza el rectification period, normalmente vence la primera mitad de la retención y dejan de correr los liquidated damages. Emitirlo antes de que el paquete sea real significa perseguir manuales de subcontratistas que ya han cobrado y han seguido adelante, lo que es una gestión sin ninguna palanca que quede.

Abra el registro: cada entrada de garantía y responsabilidad por defectos con su fecha de inicio, su duración y lo que cubre, y cada aviso de defecto planteado contra ella con su gravedad y su estado. El registro muestra qué sigue dentro de su periodo, qué está a punto de caducar y qué ha corrido limpio.

Por que: El rectification period son doce meses en la mayoría de las obras y nadie piensa en ello en el mes siete. Un registro que sabe qué entradas están a punto de caducar es lo que convierte la inspección final en algo que programa en vez de algo que se le pasa, y es también la evidencia de que una entrada terminó limpia y su retención se debe.

Lea el libro de retención frente a los hechos de liberación registrados en el contrato. La primera liberación normalmente sigue a la practical completion y la segunda sigue al final del rectification period con los defectos subsanados, así que lo que muestra el libro es dinero que se debe y no dinero retenido indefinidamente.

Por que: La retención liberada tarde es un coste real para un subcontratista y un coste reputacional real para el pagador, y casi siempre se retrasa porque nadie estaba vigilando y no porque alguien lo decidiera. Vincular la liberación al hecho del contrato la convierte en una fecha en lugar de en un favor.

Construya la cuenta final a partir de lo ya registrado: la suma del contrato, las órdenes de modificación registradas conforme se acordaron, las cantidades a justificar ajustadas a lo que realmente se instruyó, las cantidades a designar, cualquier revisión de precios que lleve el contrato, y la retención liberada. Acuérdela, fírmela y cierre el contrato.

Por que: Una cuenta final reconstruida al final lleva meses y se resuelve a favor de la parte que llevó mejores registros. Una que ha estado al día todo el tiempo es una liquidación que ambas partes ya han visto cada mes, y acordarla se convierte en una firma en lugar de una negociación para la que nadie presupuestó tiempo.