Mängel, Abnahme und die Verjährungsfrist

Begehen Sie das Gebäude rechtzeitig vor dem Abnahmetermin Gewerk für Gewerk und tragen Sie jeden Mangel sofort in die Liste ein: was nicht in Ordnung ist, in welchem Raum oder in welcher Achse er sitzt, ein Foto, und das Gewerk, das die Beseitigung schuldet.

Warum: Ein Mangel, der auf einen Zettel geschrieben und drei Wochen später abgetippt wird, ist ein Mangel, den das Gewerk bestreitet. Ort und Foto, aufgenommen während Sie davorstehen, machen aus einer Beanstandung einen belastbaren Anspruch.

Nehmen Sie jede vom Gewerk als erledigt gemeldete Position erneut in Augenschein, schließen Sie die Positionen, die wirklich in Ordnung sind, öffnen Sie die übrigen wieder, und kennzeichnen Sie die wenigen offen bleibenden Punkte als Ausnahmen, die beide Seiten einvernehmlich ins Protokoll übernehmen.

Warum: Der Abnahmetermin ist der denkbar schlechteste Ort, um eine offene Liste zu entdecken. Jede vorher geschlossene und nachgewiesene Position kann Ihnen weder vorbehalten noch von Ihrer Zahlung abgezogen noch zur Verweigerung der Abnahme benutzt werden.

Führen Sie den Abnahmebegang mit dem Auftraggeber durch und halten Sie das Abnahmeprotokoll fest: Datum, Teilnehmer, was abgenommen wird, welche Mängel vorbehalten werden und eine etwaige Vertragsstrafe, die sich der Auftraggeber vorbehalten will. Beide Seiten unterschreiben.

Warum: Kein anderes Dokument im Projekt entscheidet so viel: Die Gefahr geht über, die Schlusszahlung wird fällig, die Beweislast geht auf den Auftraggeber über und die Verjährung beginnt mit dem Datum des Protokolls. Ein Mangel, der darin nicht vorbehalten wird, und eine Vertragsstrafe, die nicht zugleich vorbehalten wird, lassen sich später von niemandem mehr geltend machen.

Öffnen Sie den Vertrag, klären Sie, ob die VOB/B wirksam vereinbart wurde oder ob der Auftrag als reiner BGB-Werkvertrag läuft, und hinterlegen Sie die daraus folgende Verjährungsfrist: vier Jahre bei Bauwerken nach VOB/B, fünf Jahre nach BGB, gerechnet ab dem Abnahmedatum im Protokoll.

Warum: Zwischen beiden Regelungen liegt ein volles Jahr. Wer die falsche unterstellt, schenkt dem Auftraggeber entweder ein Jahr, das er nie geschuldet hat, oder schreibt einen Anspruch ab, der noch bestand. Einmal am Abnahmetag im Vertrag nachgesehen, und jede spätere Frist stimmt.

Erfassen Sie die vorbehaltenen Mängel und alles, was nach der Übergabe gemeldet wird, jeweils gegen die Partei, die zur Beseitigung verpflichtet ist, mit der zugehörigen Gewährleistung und dem Datum, an dem deren Frist abläuft.

Warum: Ein Mangel, der dem Hausmeister telefonisch gemeldet und in keine Liste eingetragen wird, ist ein Mangel, den der Eigentümer am Ende stillschweigend selbst bezahlt. Ein einziges Register hält jeden Anspruch bei der Partei, die ihn schuldet, solange die Frist läuft.

Arbeiten Sie das Fristenregister ab: das Ende jeder Verjährungsfrist, den Termin, bis zu dem ein gerügter Mangel beseitigt sein muss, und die Nachfristen, die Sie dem Auftragnehmer setzen. Versenden Sie die Mängelrüge schriftlich und mit einer Frist zur Beseitigung.

Warum: Ein Anspruch, der einen Tag nach Ablauf der Frist erhoben wird, ist nichts mehr wert, so gut er auch dokumentiert sein mag. Die schriftliche Rüge innerhalb der laufenden Frist sichert den Anspruch, und die Nachfrist, die Sie mitgeben, macht daraus Arbeit auf der Baustelle statt Schriftverkehr.