Mängel, Abnahme и часы Verjährung

Обойдите здание по видам работ заблаговременно до даты приёмки и сразу вносите каждый дефект в список: что не так, в каком помещении или на какой оси он находится, фото и подрядчика, который отвечает за устранение.

Зачем: Дефект, записанный на клочке бумаги и перепечатанный через три недели, - это дефект, который подрядчик оспорит. Местоположение плюс фото, зафиксированные, пока вы стоите перед ним, - вот что превращает жалобу в нечто, что можно предъявить и добиться исполнения.

Перепроверьте каждую позицию, которую подрядчик заявил как устранённую, закройте те, что действительно прошли проверку, и откройте заново те, что не прошли, а немногие оставшиеся открытыми пометьте как исключения, которые обе стороны согласились перенести в протокол.

Зачем: Дата приёмки - худшее возможное место, чтобы обнаружить открытый список. Каждая позиция, закрытая и доказанная заранее, - это позиция, которую нельзя записать против вас как оговорку, удержать против вашего платежа или использовать, чтобы вовсе отказать в приёмке.

Проведите обход приёмки вместе с заказчиком и зафиксируйте Abnahmeprotokoll: дату, кто присутствовал, что принято, какие дефекты зафиксированы как оговорка, и любую договорную неустойку, которую заказчик хочет сохранить за собой. Подписывают обе стороны.

Зачем: Этот единственный документ решает больше, чем любой другой на проекте: переходит риск, наступает срок окончательного платежа, бремя доказывания переходит к заказчику, и с его даты начинает течь Verjährung. Дефект, не зафиксированный в нём как оговорка, и неустойка, не оговорённая вместе с ним, - это то, что впоследствии никто не сможет предъявить.

Откройте договор, установите, был ли действительно согласован VOB/B, или объект ведётся как обычный Werkvertrag по BGB, и зафиксируйте вытекающий из этого срок давности: четыре года для строительных работ по VOB/B, пять лет по BGB, отсчитываемые от даты Abnahme в протоколе.

Зачем: Эти два режима расходятся на целый год, и если предположить не тот, вы либо отдаёте заказчику год, которым вовсе не были обязаны, либо списываете претензию, которая на самом деле была ещё жива. Определить это по договору один раз, во время Abnahme, - вот что делает надёжным каждый последующий срок.

Зарегистрируйте дефекты, зафиксированные как оговорка, и всё заявленное после передачи объекта, привязав каждый к стороне, обязанной его устранить, вместе с гарантией, которая его покрывает, и датой окончания её срока.

Зачем: Дефект, о котором сообщили по телефону завхозу и который не попал ни в чей список, - это дефект, за устранение которого в итоге тихо платит собственник. Единый реестр - это то, что удерживает каждую претензию привязанной к стороне, которая её должна, на всё время действия срока.

Ведите реестр сроков: день окончания каждого срока давности, дату, к которой заявленный дефект должен быть устранён, и встречные сроки, которые вы устанавливаете подрядчику. Оформите Mängelrüge письменно, со сроком на устранение.

Зачем: Претензия, заявленная на день позже истечения срока, не стоит ничего, как бы хорошо она ни была задокументирована. Письменное уведомление, отправленное, пока срок ещё открыт, - это то, что сохраняет претензию, а установленный вместе с ним срок устранения превращает её в работу на площадке, а не в переписку.