Maengel, la Abnahme y el reloj de la Verjaehrung

Recorra el edificio oficio a oficio con buena antelación a la fecha de recepción y ponga cada defecto directamente en la lista: qué está mal, la habitación o el eje donde está, una foto, y el oficio responsable de la reparación.

Por que: Un defecto escrito en un papel y transcrito tres semanas después es un defecto que el oficio discute. La ubicación más la foto, tomadas mientras está delante de él, es lo que convierte una queja en algo exigible.

Vuelva a inspeccionar cada punto que el oficio reporta como hecho, cierre los que realmente pasan y reabra los que no, y marque los pocos que quedarán abiertos como excepciones que ambas partes han acordado llevar al protocolo.

Por que: La cita de recepción es el peor sitio posible para descubrir una lista abierta. Cada punto cerrado y comprobado de antemano es uno que no se puede reservar en su contra, retener contra su pago, o usar para rechazar la recepción de plano.

Realice el recorrido de recepción con el cliente y registre el Abnahmeprotokoll: la fecha, quién estuvo presente, qué se aceptó, qué defectos quedan reservados, y cualquier penalización contractual que el cliente quiera mantener. Ambas partes lo firman.

Por que: Este único documento decide más que cualquier otro en el proyecto: el riesgo se transmite, vence el pago final, la carga de la prueba pasa al cliente, y la Verjaehrung empieza en su fecha. Un defecto no reservado en él, y una penalización no reservada con él, es algo que ya nadie puede plantear después.

Abra el contrato, determine si la VOB/B se pactó válidamente o la obra se rige como un simple BGB Werkvertrag, y registre el plazo de prescripción que resulta: cuatro años para obras de construcción bajo VOB/B, cinco bajo el BGB, contados desde la fecha de Abnahme del protocolo.

Por que: Los dos regímenes difieren en un año completo, y suponer el equivocado o le regala al cliente un año que nunca debió, o da por perdida una reclamación que aún estaba viva. Leerlo en el contrato una vez, en la Abnahme, es lo que hace fiable cada plazo posterior.

Registre los defectos reservados y todo lo reportado después de la entrega contra la parte obligada a repararlo, cada uno con la garantía que lo cubre y la fecha en que su plazo termina.

Por que: Un defecto comunicado por teléfono a un conserje y no anotado en la lista de nadie es un defecto que el propietario acaba pagando de su bolsillo en silencio. Un único registro es lo que mantiene cada reclamación pegada a la parte que la debe mientras el plazo corre.

Trabaje el registro de plazos: el día en que termina cada periodo de prescripción, la fecha límite para subsanar un defecto notificado, y los contraplazos que le fija al contratista. Emita la Maengelruege por escrito, con un plazo para corregirlo.

Por que: Una reclamación planteada un día después de que el plazo haya vencido no vale nada, por bien documentada que esté. Un aviso por escrito enviado mientras el plazo sigue abierto es lo que conserva la reclamación, y el plazo de subsanación que le fija junto a ella es lo que la convierte en trabajo en obra en vez de correspondencia.