Produce an NRM1 order of cost estimate

输入总内部建筑面积、建筑类型、品质等级和所在地区。得到的结果是一个总额,配有跨基础结构、上部结构、装修、机电和室外工程的要素分拆,以及围绕它的精度区间,而不是一个信誓旦旦的确定数字。

原因: NRM 1 把这个最早的估算称为面积法估算是有原因的:此时大家真正掌握的确切信息只有面积和建筑类型这两项。把精度区间和总额并排公布,正是防止第2阶段的数字被当作投标总价来理解,而那正是项目背上一笔从未有人真正同意过的预算的方式。

打开登记表,把设计深化风险、施工风险和业主变更风险作为各自独立的预留费列出,而不是把一个百分比揉进单价里。随着设计逐步确定,从中提取并查看剩余额度。

原因: NRM 1 把风险当作成本计划中一个有名称、有责任人的独立项目来对待,而不是埋在单价里的一层缓冲垫。单独持有时它可以被报告、被使用、被有意释放。埋在单价里则完全看不见,人们第一次去找它,往往就是它已经不见了的那一天。

载入成本信息服务机构发布的那类标价指数序列,设定单价所属的基准期和工程将招标施工的目标期,让调整自动运行。地区系数会把全国性的单价调整到项目实际所在的地区。

原因: 取自价格手册或已完工项目的单价,是按那个项目当初投标时的日期定价的,把它原封不动地套用到三年后的工程上,等于做了一个没人有意做出的预测。重新基准化把这个差距变成一行客户能看见、能质疑、能签字确认的内容,而这正是展示通胀而不是把它悄悄吸收掉的全部意义所在。

生成估算依据,并逐一过一遍它提出的包含项、除外项和假设条件。写明这份估算是基于哪份图纸、哪个版本做出的,哪些内容在其之外,以及在下一阶段能够确定之前客户需要做出哪些决定。

原因: 这份估算会在十八个月后被一个没有参与当时讨论的人拿来和投标价对比。没有依据,这种对比就是两个数字之间的对比,而必定有人被认为出了错;有了依据,这种对比就是两个范围之间的对比,差异不再是指责,而变成一份清单。

为该阶段编制成本报告:要素汇总、风险预留、通胀行和精度区间,汇总在一份带日期和版本号的文件里,让下一阶段有一个可靠的比对基准。

原因: 按所属的 RIBA 阶段来报告成本,才能让客户看到成本随设计变化而变化,而不是看到一个数字被另一个数字取代却说不出原因。带有自身依据的阶段报告,也是六个月后唯一能被安全引用的那一版估算。