Produce an NRM1 order of cost estimate

総内部床面積、建物の種類、品質レベル、地域を入力する。返ってくるのは、下部構造、上部構造、仕上げ、設備、外構工事にわたる要素別内訳を伴う総額であり、断定的な一つの数字ではなくその周りの確度の幅である。

理由: NRM 1 が最も早い段階の見積りを床面積法による見積りと呼ぶのには理由がある。この時点で誰もが正確に知っているのは面積と建物の種類の二つだけだからである。総額の隣に確度の幅を公表することが、ステージ2の数字が入札総額として読まれてしまうのを防ぐ。プロジェクトが誰も合意したことのない予算を背負い込むのは、まさにそのようにしてである。

登録簿を開き、設計進展リスク、施工リスク、施主変更リスクを、単価に一つの割合として織り込むのではなく、それぞれ独立した引当金として入れる。設計が固まるにつれてそこから引き出し、残額を確認する。

理由: NRM 1 はリスクを、単価に埋め込まれた緩衝材としてではなく、名前と責任者を持つ原価計画の項目として扱う。独立して保持すれば、それは報告でき、使うことができ、意図的に解放できる。単価に埋め込まれていれば見えなくなり、誰かがそれを探しに行く最初のときには、すでになくなっている。

コスト情報サービスが公表しているような入札価格指数のシリーズを読み込み、単価が取られた基準期間と、工事が入札・施工される対象期間を設定し、調整を実行させる。地域係数が全国単価を実際の敷地がある地域に合わせて動かす。

理由: 価格表や完了案件から取った単価は、その案件が入札にかけられた日付で積算されたものであり、それを3年先の工事にそのまま繰り返し使うことは、誰も意図的には行っていない予測をしていることになる。リベースすることで、そのギャップは施主が見て、議論して、承認できる一行に変わる。それこそがインフレを吸収するのではなく可視化することの意義そのものである。

算定根拠を生成し、それが提示する含む事項、除外事項、前提条件に目を通す。この見積りがどの図面のどの改訂版に基づいて作られたか、何がその範囲外か、次のステージで確定させる前に施主が決めるべきことは何かを記す。

理由: この見積りは18か月後に、その場にいなかった誰かによって入札額と突き合わされる。根拠がなければその比較は二つの数字の比較になり、誰かの責任にされる。根拠があればその比較は二つの範囲の比較になり、差異は非難ではなくリストになる。

そのステージのコストレポートを作成する。要素別サマリー、リスク引当金、インフレ行、そして確度の幅を、日付とバージョンが入った一つの文書にまとめ、次のステージが比較できる確たる基準を持てるようにする。

理由: コストをそれが属する RIBA ステージに対して報告することが、施主が設計の進行とともにコストの動きを見守れるようにし、理由の説明もなく一つの数字が別の数字に置き換わるのを見せずに済む。自らの根拠を伴ったステージレポートは、6か月後に誰もが安心して引用できる唯一のバージョンの見積りでもある。