Évaluer un programme immobilier

Définissez le programme, la mixité des usages, le nombre de lots et les surfaces brutes et nettes, puis fixez les hypothèses de recettes, valeurs de vente ou loyers, et le taux de rendement. C'est le point de départ de l'étude de faisabilité.

Pourquoi: La valeur du terrain n'est jamais meilleure que le programme qui la sous-tend. Bien fixer la mixité et les surfaces distingue une véritable étude d'un chiffre tiré d'une comparable.

Récupérez les références de coût au mètre carré pour chaque usage du programme et intégrez le coût de construction, avec les provisions habituelles pour les VRD, les honoraires et le financement. Aucun plan n'est requis à ce stade.

Pourquoi: Le coût de construction est le poste le plus important que vous pouvez encore influencer au stade de l'étude de faisabilité. Une référence tirée de projets réels garde le chiffrage honnête et évite une offre optimiste sur le foncier bâtie sur un coût sous-estimé.

Exécutez l'étude jusqu'à la valeur résiduelle du terrain, le maximum que vous pouvez payer pour le site tout en atteignant votre rendement, puis lisez la viabilité et le profit sur coût. Faites varier les hypothèses clés pour voir la marge de sécurité.

Pourquoi: Le résiduel est le chiffre que tout l'exercice vise à produire, le maximum que vous pouvez offrir tout en gardant l'opération viable. Voir de combien il bouge sur une petite variation de coût ou de valeur indique le niveau de risque pris.