Ocenění developerského záměru
Zjistěte, jakou hodnotu má pozemek pro developera: nastavte skladbu a plochy záměru, oceňte výstavbu podle benchmarků a nechte na konci vyjít zbytkovou hodnotu pozemku a rentabilitu.
Jak to funguje, krok za krokem
3 kroků napříč platformou - co na každém uděláte a proč na tom záleží.
Nastavte záměr a předpoklady
DeveloperstvíRozvrhněte záměr, skladbu využití, počet jednotek a hrubé a čisté plochy, poté nastavte předpoklady výnosů, prodejní ceny nebo nájmy a výnosnost. To je hlavní řádek ocenění.
Proč: Hodnota pozemku je vždy jen tak dobrá jako záměr, který za ní stojí. Správně určená skladba a plochy jsou to, co odlišuje skutečné ocenění od čísla odvozeného ze srovnatelného projektu.
Oceňte výstavbu podle benchmarků
Průzkumník nákladůVytáhněte benchmarky nákladů na metr čtvereční pro každé využití v záměru a zaneste stavební náklady spolu s obvyklými rezervami na venkovní úpravy, poplatky a financování. V této fázi nejsou potřeba žádné výkresy.
Proč: Stavební náklady jsou největší číslo, které můžete při ocenění ještě ovlivnit. Benchmark odvozený z reálných projektů ho udrží realistickým a zabrání optimistické nabídce za pozemek postavené na podceněných nákladech.
Stanovte zbytkovou hodnotu pozemku
ReportyDoveďte ocenění až ke zbytkové hodnotě pozemku, což je nejvíce, co můžete za pozemek zaplatit a přitom dosáhnout výnosu, a odečtěte rentabilitu a zisk k nákladům. Rozehrajte klíčové předpoklady, ať vidíte, jak je to napjaté.
Proč: Zbytková hodnota je číslo, kvůli kterému celé cvičení existuje, nejvíce, co můžete nabídnout a přitom udržet záměr funkční. To, jak moc se posune při malé změně nákladů nebo hodnoty, vám řekne, jak velké riziko nesete.