评估一个开发方案

列出方案内容:用途组合、单元数量、建筑面积与使用面积,再设定收入假设,包括销售价或租金以及收益率。这是整个可行性测算的顶层数据。

原因: 地价的准确性完全取决于其背后方案的质量。做好组合与面积,才是真正的可行性测算与凭可比案例随手拍出的数字之间的区别所在。

为方案中每种用途提取每平方米成本基准,并计入建造成本,连同惯常的室外工程、费用及融资预留。此阶段无需图纸。

原因: 建造成本是可行性研究阶段仍可影响的最大数字。以真实项目为依据的基准数据能确保数字可靠,避免基于虚高成本估算的乐观拿地报价。

运行可行性测算直至得出剩余地价,即在满足目标回报的前提下你能出的最高地价,并读出可行性与成本利润率。调整关键假设,查看方案的紧张程度。

原因: 剩余地价是整个测算过程要得出的核心数字,即在保证方案可行的前提下能出的最高报价。观察成本或价值小幅变动时该数字的波动幅度,能反映出你所承担风险的大小。