Kalkylera ett exploateringsprogram

Lägg upp programmet, blandningen av användningar, antal enheter och brutto- och nettoytor, sätt sedan intäktsantagandena, försäljningsvärden eller hyror samt avkastningskrav. Detta är kalkylens toppnivå.

Varför: Markvärdet är aldrig bättre än programmet bakom det. Att få blandningen och ytorna rätt är det som skiljer en verklig kalkyl från en siffra hämtad från en jämförelseobjekt.

Hämta kostnad per kvadratmeter-jämförelsevärden för varje användning i programmet och lägg in byggkostnaden, tillsammans med de vanliga avsättningarna för mark utomhus, arvoden och finansiering. Inga ritningar behövs i detta skede.

Varför: Byggkostnaden är den största posten du fortfarande kan påverka vid kalkylen. Ett jämförelsevärde hämtat från verkliga projekt håller den ärlig och förhindrar ett optimistiskt markanbud byggt på en luftig kostnad.

Kör kalkylen fram till dess restvärde, det högsta du kan betala för tomten och ändå nå din avkastning, och läs av genomförbarheten och vinsten på kostnaden. Variera de viktigaste antagandena för att se hur snävt läget är.

Varför: Restvärdet är den siffra hela övningen finns till för att ta fram, det högsta du kan bjuda och ändå få programmet att gå ihop. Att se hur mycket det rör sig vid en liten förändring i kostnad eller värde visar hur mycket risk du bär.