Kalkylera ett exploateringsprogram
Räkna ut vad en tomt är värd för en exploatör: sätt programblandning och ytor, prissätt bygget utifrån jämförelsevärden, och låt restvärdet på marken och lönsamheten falla ut i andra änden.
Så fungerar det, steg för steg
3 steg genom plattformen - vad du gör i varje och varför det spelar roll.
Sätt programmet och antagandena
FastighetsutvecklingLägg upp programmet, blandningen av användningar, antal enheter och brutto- och nettoytor, sätt sedan intäktsantagandena, försäljningsvärden eller hyror samt avkastningskrav. Detta är kalkylens toppnivå.
Varför: Markvärdet är aldrig bättre än programmet bakom det. Att få blandningen och ytorna rätt är det som skiljer en verklig kalkyl från en siffra hämtad från en jämförelseobjekt.
Prissätt bygget utifrån jämförelsevärden
Cost ExplorerHämta kostnad per kvadratmeter-jämförelsevärden för varje användning i programmet och lägg in byggkostnaden, tillsammans med de vanliga avsättningarna för mark utomhus, arvoden och finansiering. Inga ritningar behövs i detta skede.
Varför: Byggkostnaden är den största posten du fortfarande kan påverka vid kalkylen. Ett jämförelsevärde hämtat från verkliga projekt håller den ärlig och förhindrar ett optimistiskt markanbud byggt på en luftig kostnad.
Ta fram markens restvärde
RapporterKör kalkylen fram till dess restvärde, det högsta du kan betala för tomten och ändå nå din avkastning, och läs av genomförbarheten och vinsten på kostnaden. Variera de viktigaste antagandena för att se hur snävt läget är.
Varför: Restvärdet är den siffra hela övningen finns till för att ta fram, det högsta du kan bjuda och ändå få programmet att gå ihop. Att se hur mycket det rör sig vid en liten förändring i kostnad eller värde visar hur mycket risk du bär.