개발 계획 사업성 검토

계획 구성, 용도 배분, 세대수, 총면적과 순면적을 정리한 뒤 판매가나 임대료, 수익률 등 수익 가정을 설정합니다. 이것이 사업성 검토의 최상단 항목입니다.

이유: 토지가치는 그 배경이 되는 계획만큼만 정확합니다. 구성과 면적을 제대로 잡는 것이 유사사례에서 뽑아낸 숫자와 실제 사업성 검토를 가르는 지점입니다.

계획된 각 용도별로 제곱미터당 벤치마크 단가를 확보해 공사비를 반영하고, 외부공사, 설계비, 금융비 등 통상적인 예비비도 함께 반영합니다. 이 단계에서는 도면이 필요하지 않습니다.

이유: 공사비는 사업성 검토 단계에서 여전히 조정 가능한 가장 큰 항목입니다. 실제 프로젝트에서 도출한 벤치마크는 공사비를 정확하게 유지하고, 부실한 공사비를 근거로 한 낙관적인 토지 입찰을 막아줍니다.

사업성 검토를 잔여 토지가치까지 진행합니다. 이는 목표 수익률을 달성하면서 지불할 수 있는 최대 금액이며, 사업성과 원가 대비 수익을 함께 확인합니다. 핵심 가정을 조정해 여유가 얼마나 빠듯한지 살펴봅니다.

이유: 잔여치는 이 전체 작업이 도출하려는 핵심 수치이며, 사업을 성립시키면서 입찰할 수 있는 최대 금액입니다. 원가나 가치의 작은 변화에 이 수치가 얼마나 흔들리는지 보면 안고 있는 위험을 알 수 있습니다.