Menilai skema pengembangan

Susun skema, bauran peruntukan, jumlah unit serta luas kotor dan bersih, kemudian tetapkan asumsi pendapatan, nilai jual atau sewa, dan yield. Ini adalah baris teratas dari penilaian.

Mengapa: Nilai lahan hanya sebaik skema yang mendasarinya. Menetapkan bauran dan luas dengan benar adalah yang membedakan penilaian sungguhan dari angka yang diambil begitu saja dari pembanding.

Ambil acuan biaya per meter persegi untuk setiap peruntukan dalam skema dan susun biaya bangun, beserta alokasi biasa untuk pekerjaan eksternal, biaya jasa dan pendanaan. Belum diperlukan gambar pada tahap ini.

Mengapa: Biaya bangun adalah angka terbesar yang masih bisa dipengaruhi pada tahap penilaian. Acuan yang diambil dari proyek nyata menjaga akurasinya dan mencegah penawaran lahan yang terlalu optimis berdasarkan biaya yang lemah.

Jalankan penilaian hingga menghasilkan nilai lahan residual, yaitu jumlah maksimum yang dapat dibayarkan untuk lahan tersebut sambil tetap mencapai target imbal hasil, lalu baca kelayakan dan keuntungan atas biaya. Ubah asumsi utama untuk melihat seberapa ketat marginnya.

Mengapa: Nilai residual adalah angka yang menjadi tujuan seluruh proses ini, yaitu jumlah maksimum yang dapat ditawar sambil tetap membuat skema tersebut berjalan. Melihat seberapa besar pergerakannya akibat sedikit perubahan biaya atau nilai menunjukkan seberapa besar risiko yang ditanggung.