開発計画を評価する

計画、用途構成、戸数、延床・専有面積を整理し、収益前提として売却価格または賃料と利回りを設定します。これが評価の最上段になります。

理由: 地価は背後にある計画の質次第で決まります。ミックスと面積を正しく設定することが、単なる類似案件からの数字合わせと、本物の評価とを分けます。

計画に含まれる各用途の平方メートル当たりコストベンチマークを取得し、外構・諸費用・ファイナンス費用の通常の見込み額とあわせて建設費を組み立てます。この段階では図面は不要です。

理由: 建設費は事業計画の段階でまだ調整できる最大の数字です。実際のプロジェクトから導いたベンチマークは数字を現実的に保ち、甘いコストに基づく楽観的な土地入札を防ぎます。

評価を残余地価まで計算します。これは目標利回りを維持しつつ支払える上限価格であり、事業性と原価対比利益もあわせて確認します。主要な前提条件を動かして、余裕度を確認します。

理由: 残余地価はこの一連の作業全体が導き出すべき数字であり、事業を成立させたまま入札できる上限額です。コストや価値のわずかな変動でどれだけ動くかを見ることで、どれだけのリスクを負っているかがわかります。