Valutare uno schema di sviluppo

Definisci lo schema, il mix di destinazioni, il numero di unità e le superfici lorde e nette, poi fissa le ipotesi di ricavo, valori di vendita o canoni e rendimento. Questa è la prima riga della valutazione.

Perché: Il valore del terreno vale quanto lo schema che lo sostiene. Definire correttamente mix e superfici è ciò che distingue una vera valutazione da un numero preso da un comparabile.

Recupera i benchmark di costo per metro quadro per ciascuna destinazione dello schema e inserisci il costo di costruzione, insieme agli accantonamenti consueti per opere esterne, oneri e finanziamento. In questa fase non servono disegni.

Perché: Il costo di costruzione è il numero più grande che puoi ancora influenzare in fase di valutazione. Un benchmark tratto da progetti reali lo mantiene onesto ed evita un'offerta ottimistica sul terreno basata su un costo troppo basso.

Porta la valutazione fino al valore residuo del terreno, il massimo che puoi pagare per l'area mantenendo il rendimento obiettivo, e leggi la fattibilità e il profitto sul costo. Fai variare le ipotesi chiave per vedere quanto è stretto il margine.

Perché: Il residuo è il numero per cui esiste tutto l'esercizio, il massimo che puoi offrire mantenendo lo schema in equilibrio. Vedere di quanto si sposta con una piccola variazione di costo o valore ti dice quanto rischio stai portando.